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中國造城運動致供應過剩 10億㎡空置房成大問題

??朱民提供的10億平方米的空置面積數據,令人觸目驚心。

??此前,多地住建部門或房管部門也曾組織清查城市房屋的情況,但最終因人力、經費不足等因素難以落實。

??空置率爭論激烈

??“實際上,政府主管部門也瞭解空置房對市場的影響,”北京市房協一位負責人對記者表示,“但對於空置的概念,各界目前也沒有統一,這也影響瞭這方面數據的調查和統計。”

??2014年底,標準排名機構曾發佈瞭“中國大陸城市‘鬼城’指數排行榜(2014)”。其中,“鬼城”指數位居前十位的城市是二連浩特、欽州、拉薩、嘉峪關、井岡山、威海、錫林浩特、嘉興、石嘴山、三亞。榜單預測,中國未來可能會出現近50座“鬼城”。

??在鄂爾多斯、惠州、常州等三四線城市,空曠的馬路和人煙稀少的城市新區早已成為最常見的場景。諸多城市大規模興起的造城運動導致供應嚴重過剩,已是不爭的事實。

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??逃離三四線城市

??與遠洋做出相同選擇的房企不在少數,從部分房企此前透露的2015年拿地策略來看,房企對於三四線城市的地塊選擇愈發審慎。萬科表示,選擇進入新的城市時,隻有人口、基礎設施建設、產業、就業對住宅市場有支撐力的城市才會考慮。方興、世茂、九龍倉等房企紛紛表示將逐步退出三四線城市。

??這一排名的依據為,住建部的占用地標準為每平方公裡建成區容納1萬人口。據此標準,以城區人口與建成區面積的占比來計算一個城市成為“鬼城”或“空城”的可能性,並將這一數值稱為“鬼城指數”。

??對此,國際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示,目前中國樓市的首要問題是空置率太高,空置面積達10億平方米,要將地產開工率維持在中等水平,還要進一步提高銷售率。這意味著中國的房價還是太高,房價水平還要繼續調整。

??在朱民提供上述數據之前,西南財大教授甘犁關於“中國傢庭金融調查項目(CHFS)”的調查數據顯示,全國城鎮地區住房空置率為22.4%,約為4900萬套住房。但這一數據卻遭到華遠地產前董事長任志強的質疑。

??住房城鄉建設部總經濟師馮俊則分析,“不動產登記制度推出之後,在空置方面的概念或將有一個明確的界定,而在制度落實的執行環節也將對住宅居住情況有具體的統計要求。”

??張大偉認為,自2013年以來三四線城市的新房成交量一直處於低位,新的樓市危機隨時可能出現。之前,由於樓市投資資金撤出、房價大跌,溫州與鄂爾多斯出現瞭崩盤。這樣的案例在未來一段時間內也可能會再次上演。

??不過這一數據並不能令人信服。上海交通大學城市科學研究院院長劉士林指出,根據我國城市規劃編制,基本上以20年為一個周期,再加上新城建成後居民遷入也需要幾年的時間,所以該報告選取的5年數據顯得太短瞭,不足以得出客觀且符合城市發展規律的結論。

??他認為,出於各種原因,有些住宅數據是政府不願意公開的,但這部分信息卻至關重要,不動產登記制度出臺後,大部分數據都有望得到公開,這對房地產行業各個環節的主體都可以提供有意義的數據參考,也有利於地方政府針對當地實際情況調整政策。

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??盡管官方沒有明確的空置率數據,但三四線城市的“空城”危機仍在發酵。

??“過去幾年房地產企業迫於一二線城市開發壓力,轉向三四線城市進行造城運動,新建瞭很多樓盤,但之後實體經濟增速減慢,導致樓盤銷售困難。三四線城市出現空城化不可避免。”國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員張立群表示。

??以江蘇南通為例,公開數據顯示,過去幾年南通的土地累計成交量超過7500萬平方米,以目前的去化速度,消化時間需要近15年,其人均住房建築面積達40.9平方米,遠超過北京、上海等地。

??“三四線城市之前的積壓庫存量巨大,而需求有限,因此這些區域醞釀著非常巨大的泡沫破滅風險。”中原地產市場研究部總監張大偉說。

??盡管有關“空置率高企”的話題多次引發業內激烈爭論,但空置率始終沒有權威數據。國傢統計局曾公開回應稱,由於對空置率及空置的概念不明晰,還不能計算出空置率這樣的指標。

??對此開發商早已做出選擇。“去年遠洋通過一系列項目出售,已經明確瞭退出三四線城市的戰略,目前遠洋地產新增的土地儲備有700萬平方米,主要集中在北京和上海地區。”遠洋地產總裁李明曾在遠洋業績說明會上明確表示。

??民間也曾嘗試多種辦法統計相關數據,包括最原始的“數黑燈”方式。國傢電網公司2010年曾公佈全國660個城市的調查結果,有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零。但現有的各種算法都被業內評價為“不具有代表性”,數據統計“不夠權威”。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-23/09515996822559570837802.shtml

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