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 &二胎房貸 二胎房貸條件缺錢急用哪裡借錢emsp;恒盛地產2012年年報顯示,公司年度凈利潤僅為10.8億元,截至去年底,恒盛手中握有現金33億元,其中23億元為受限制現金,但一年內到期的債務就高達61億元,2年內累計到期的債務更是超過120億元。

內容來自sina新聞

  然而,據證券時報記者瞭解,上述產品推向市場後,僅僅經過兩輪募資,不到20個工作日就已經完成瞭發行工作。

  此外,招銀國際分析預計今年恒盛地產土地出讓金及建築開支的資本支出分別為9億元與55億元。

  從項目本身來看,其2011年及2012年銷售收入分別為13.2億元和10.6億元,2013年的可銷售面積是前兩個年度平均值的4倍。以此估算,項目預期收入覆蓋信托借款本息仍是綽綽有餘。

  日前中融信托發行瞭一款房地產信托產品,資金投向為資金鏈緊張的H股上市公司恒盛地產的相關項目。

  然而,從借款方恒盛地產本身財務狀況來看,該公司債臺高築,資金鏈極其緊張。

  "大傢普遍認為,'國五條'的出臺抑制瞭部分房地產二級市場的交易,從而將需求轉到新房交易上,加速瞭房地產信托的發展;此外,調控政策下,部分房地產企業從銀行難以融資,將一部分融資需求轉移到信托公司。"帥國讓說。 接盤方踴躍

  在接盤方看來,信托產品中的土地抵押資產往往是市價的4折~5折,甚至更低價抵押,因此接盤方相當於以一個折扣價格取得相關項目資產或抵押物資產,而且有充足的時間將這些產品變現。

  證券時報記者獲取的推介資料顯示,該產品募資金額為12億元,信托期限為3年。資金用於恒盛尚海灣豪庭項目後續的開發建設,預期年化收益率為9.5%~10.5%。

  在此情況下,除非今年有大筆銷售收入進賬或者融入其他資金,否則到期債務以及應付款將形成恒盛地產資金鏈條難以承受的重壓。

  不過,當下上漲的房價倒打消瞭不少投機者的疑慮。不少業內人士認為,此前一再提防的兌付壓力也可能隨房價上漲迎刃而解。接盤臨近到期時點卻無法兌付的房地產信托,也便成為瞭時下的熱門生意。

  毫無疑問,信托公司借款給這樣一傢資金緊張的開發商,自身也將面臨信托資金被挪用以及項目被展期的潛在風險。

  從整個信托發行市場來看,隨著房地產市場的整體回暖,信托投資人底氣已大大提高。

  為緩解資金緊張問題,恒盛地產不得不高息舉債。除通過國內信托融資外,今年3月恒盛地產公告稱,將以13.25%的年利率,發行2.5億美元的優先票據,所得款項為其現有債務再融資及作為一般營運金。

房地產信托再現擊鼓傳花 接盤方踴躍

  發行市場強勢回暖

  不過,評級機構標準普爾對此次恒盛地產發行優先美元票據給予的評級為B-。標準普爾認為該公司流動性不足,資本結構薄弱且執行能力較弱。

  在不久前信托業協會公佈的數據中,一季度房地產信托新增1532億元,同比增長247%,比2011年和2012年一季度增幅的總和還多。進入 4月,房地產信托發行持續火熱,單月共50款房地產信托產品成立,占4月信托產品規模比例為28.09%,平均台中信貸借貸信貸年息募集規模達2.40億元,較平均水平高出 0.89億元。

  對此,地產信托專傢孫飛認為,地產信托的走俏,一方面是因為"國五條"推出後,地產商拿地的熱情重燃,使之對資金的需求量大增,一些難以從銀行獲得貸款的地產企業便借道信托進行融資;另一方面則是因為對未來收益的看好,投資者追捧,信托公司自然願意推出房地產信托。

  用益信托房地產信托研究員帥國讓稱,雖然不能預測未來幾個月房地產信托的走向,但一季度房地產信托業務的恢復增長與房地產市場的復蘇有密切關系。

  上漲的房價令信托投資人的底氣大為提高。一方面表現在房地產信托的發行與銷售市場強勢回暖;另一方面則表現在大批機構願意出資買下即將到期的信托債權,讓開發商實現借新還舊。對於部分明顯出現資金流問題的開發商,也仍有機構願意參與"擊鼓傳花"。

  在房地產信托發行市場一路高歌猛進的同時,接近3000億元的兌付壓力也成為業界關註熱點。

  帥國讓稱,從一季度到期的產品情況來看,房地產信托兌付風險似乎不大。隻有當兌付壓力最大的二季度數據出來後,才能判斷兌付危機是否大規模出現。

  據證券時報記者瞭解,按照行規,接盤方以原價(信托本息)接下開發商的債務後,可在原價基礎上加以3~5個點的債權溢價,從而獲取收益;即便部分項目的開發商不堪債務負累,接盤方也可以按合約接下項目經營權。

 債臺高築無礙擊鼓傳花

  目前房地產私募基金以及四大資產管理公司已然成為接盤的主力。而近期業內也在盛傳,新的接盤群體正在形成,不少公募基金子公司正在研究推出對接信托到期項目的專戶產品,幫助信托產品解套,並繼續經營融資項目。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-28/20293218352.shtml
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